하자보수에는 1년차, 2년차, 3년차, 5년차, 10년차 하자보수 기간이 있습니다.

5년차 10년차 하자는 주로 토목이나 건축 쪽의 하드한 부분들이지만....1,2,3년차 하자들은 입주민들 개개 세대에 민감한 하자들이 대부분이죠. 이 협상이 빨리 되어야 현재 살고 계신 입주민들이 혜택을 받을 수 있습니다. 굳이 이야기를 하자면 이미 이사를 가긴 분들이나 조만간 이사를 가실 분들은 이 하자협상이 미루어질수록 손해를 보는 셈입니다.

1,2,3년차 하자 협상이 중요하다는 점은 제가 회장 임기를 마치고 2기에 업무인수인계를 하면서 강조하고 부탁을 많이 드린 사항입니다.

아울러서 1기 입대 회장 재임시 관리소장, 시설관리과장, 양총무들과 함께 세미나를 하면서까지 공부를 해서 어떻게 대응을 해야 할 지 전달을 하고 임기를 마치면서....특별히 관리소장과 시설관리과장에게 부탁을 하고 마무리 했습니다.

그 내용을 '하자 대응 방안'이라는 제목으로 2008년 10.12일 작성하여 입대에 보고한 후 2009년 5월 19일 임기가 거의 마칠 무렵 참고하시라고 자유게시판 949번에 올려 놓았습니다.

1. 년차별 하자 사항

1) 1년차 (20%): 집안의 눈에 보이는 모든 것들 (도배, 장판, 마루바      닥, 각종 마감자재 등) 

2) 2년차 (20%): 눈에 보이지 않는 것들 (배선, 전기, 배관등) 

3) 3년차 (30%): 누수 및 균열 

4) 5년차 (15%): 보, 바닥, 지붕균열

5) 10년차(15%): 기둥 내력벽 균열 및 붕괴

2. 하자보수 처리 방법

1) 시공회사 등의 자발적이고 적극적인 하자보수공사 추진 및 완료 후 주민들의 서명 날인(완료학인서) 후 종결하는 방법

2) 보증보험, 건설공제조합, 주택조합 등의 하자 보증금 등을 입주민들이 직접 청구, 수령하여 하자보수공사를 주민들이 직접 처리하고 종결 처리하는 방법(이 경우는 건설사의 하자처리 거부나 부도 등으로 건설사에 의한 하자 처리가 불가할 경우에 해당함)

3) 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구(소송 또는 합의)배상금을 수령하고 종결하는 방법(하자 진단 업체의 진단을 먼저 받아서 하는 것이 일반적이고 대부분 변호사를 선임해서 진행함)

3. 하자 보수 진단 업체의 선정 시점 및 유의사항

1) 하자 진단 업체의 선정의 장점

  -입주자들이나 관리사무소에서 찾아낼 수 없는 구조물 등의 하자, 사용검사전 하자 등을 찾아낼 수 있음.

  -건설사와 소송으로 가기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 과정이고, 소송으로 가지 않더라도 하자 진단 업체의 진단 결과물이 건설사를 압박할 수 있는 카드로 활용할 수 있음(성의 있는 협상 태도 유도)

2) 하자 진단 업체 선정의 단점

  -비용이 수 천 만원에 달함(건설사로부터 보상을 받을 수도 있음)

  -하자 진단 업체 선정 시 건설사의 하자 보수는 전면 중지되어 입주민들의 민원이 입주자대표회의로 집중될 수 있음

  -하자 진단 업체가 수수료만 챙기기 위한 먹튀의 사례가 있음

3) 시기적으로는 3년차 하자의 종결 전후가 타당하다고 보여짐

  (단, 건설사의 성실한 조치가 이루어지지 않으면 앞당겨질 수 있음)

  -하자 진단 업체의 투입 시 건설사에서는 하자 보수를 전면적으로 중단할 가능성이 많고 그렇게 된다면 제반 하자 불이행으로 인한 입주민들의 많은 불편이 예상되고 입주민들의 원성이 입주자대표회의에 집중될 수 있음. 그러므로 최대한 건설사로부터 얻어낼 것을 관철 시킨 연후에 시행해야 함

  -하자 보수 진단 업체의 진단은 입주민들이 민감한 1년차 보다는 일반 입주민들이 생활에서 별반 불편을 못 느끼는 내력구조물들을 주로 본다고 함

4) 하자 진단 업체 선정은 입주자대표회의 선택 사항이고, 그간의 건설사의 성의 있는 하자처리 및 요구사항 수용 등을 고려하여 결정해야 함

  -수 천 만원에 달하는 비용 대비 효율성을 고려하여야 함은 물론이고 진단업체의 성실 진단 여부, 진단 비용을 건설사에 전가시킬 수 있는가 하는 점 그리고 진단을 바탕으로 소송을 할 것인지 등 고려해야 할 점들이 많음

  -하자 진단을 받을 경우 입주민들에게 공지 내지는 동의를 필요로 함. 다만 대외적으로는 가능하면 적게 알려지도록 시행하는 것이 필요함(아파트 가격의 하락 등을 예방)

4. 소송 시 유의 사항 (자세한 것은 별첨 자료 참고)

1) 소송으로 인한 각종 잡음으로 입주민간의 분쟁이 일어날 소지가 농후하므로 사전에 완벽한 계획과 입주민들의 의견을 최대한 도출하고 합의하여 소송을 결정해야 하고 승소를 하더라도 합의금의 용처 및 분배 등을 놓고 합의 도출이 굉장히 어려울 수 있음

5. 현 시점 하자 보수에 대한 방침

1) 세대 및 공용 하자(1년차 하자) 100% 달성 >>> 1년차 하자 완료

2) 현재 양 건설사에 요구한 공용 부분 하자 및 민원 사항들을 정리 보충하고 중요도 별로 정리하여 함(누락된 사항이 절대 없어야 함)

3) 계속적으로 발생되는 요구 사항에 대해서는 내용증명을 발송하여 하자(민원) 발생 시점을 확인 할 수 있도록 해야 함

4) 양 건설사에 하자 및 요구 사항을 중요 순위별로 제시하여 답을 얻고 시공토록 해야 함(2009년 7월말 1기 입대 임기까지 지속)

5) 김치 냉장고 및 양문형 냉장고는 이미 빌트인 전자제품의 저질 설치에 대한 보도 등의 사례가 있으므로 계속적인 요구를 하고 시정이 안된다면 ‘집단분쟁조정’을 신청하는 것도 고려해야 함

6) 현재의 입주자대표회의는 소송이나 법적인 처리보다는 건설사의 성의 있는 조치를 통한 처리가 기본 입장이라는 논리를 펴 건설사의 성의 있는 조치를 유도해야 함(차기 입주자대표회의에서 하자 진단을 하던 소송을 하던 그것은 그때의 일임)

6. 향후 방안

1) 2009년 상반기까지는 현재 건설사에 요구한 사항 및 앞으로 추가되는 사항들에 대한 조치를 지속적으로 요구하고 최대한 관철될 수 있도록 하는 것이 최선의 방책이라고 생각되며, 그 이후의 문제들(하자 진단 업체 선정 여부, 소송 여부, 건설사와 합의 여부 등)은 차기 입주자대표회의에서 진행해야 함

2) 초대 입주자대표회의 임기 만료와 2기 입주자대표회의 임기 개시로 인한 하자 보수 업무의 연속성에 심려가 되는 바, 공백이 없도록 기존의 하자 관련 문서(건설사와 주고받은 공문 및 내용 증명, 건설사의 답변서 및 기 진행된 하자 공사 일정 등) 및 입주자대표회의및 관리사무소에서 진행된 하자 보수에 관련된 업무 진행 과정을 일목요연하게 정리하여 보관하고, 관리소장과 과장 등은 별첨 자료를 비롯한 다양한 하자 진단 및 소송에 대한 진행 요령과 주의 사항들에 대한 자료들을 수집하고 연구 및 숙지를 하고 차기 입주자대표회의에서 진행하는 하자 처리에 도움을 주어야 함

3) 특히 하자 진단 업체를 선정하고 소송을 진행하는 등의 비용과 보상액이 걸려있는 일련의 과정에 있어서는 투명성을 확보하고 입주민들의 불만을 해소하기 위해서 진행 과정을 공개하고 입주민 의견 수렴 과정을 거쳐야 함(하자 처리 과정의 문제점으로 입주민간 분쟁이 법정으로 비화되는 경우가 비일비재 함)

#별첨 자료1

하자보수 진행방안

[1] 입주민 의견 집결

  부실공사에 대해 하자보수청구 또는 손해배상 청구소송 등 대책을 강구하기 위하여는 입주민들의 의견을 집합하여 그 대표성을 인정받아야 합니다. 이를 위해 입주자대표와 관리책임자는 입주민들에게 하자 내용을 설명하고, 이를 해결하기 위한 대책을 제시하여 동의를 받아야 합니다.

이 경우 입주민들로부터 부실공사로 인한 하자보수보증금등의 청구소송을 포함한 하자 처리에 관한 모든 권한을 될 수 있으면 입주자대표와 관리책임자에 위임한다는 위임장을 받아두면 분쟁의 소지가 줄어듭니다.

[2] 하자조사업체의 선정

 입주민들은 하자 내용을 전부 색출하고 이에 대한 하자보수대책과 하자보수에 소요되는 공사비 등을 산출할 수 있는 전문지식이 부족하므로 하자를 색출하고 이에 대한 적당한 보수대책과 그 소요 공사비를 산출하여 제시해줄 수 있는 전문업체를 선정해야 합니다. 이러한 전문기관으로 건축사무소, 기술사사무소, 대학부설연구소 ,건축사협회등 각종건축관계협회및 시설물 안전관리에 관한 특별법에 의해 정부로부터 공인된 유지관리업체와 정밀 안전진단업체가 있습니다.

[3] 하자조사서 작정 (하자보수보증금등의 청구소송 제기시)

 하자조사업체를 선정하여 소정의 용역비를 지불하고 하자조사에 대한 계약을 체결하면 하자조사업체는 설계도와 상이하게 공사 및 시공상 부실공사등을 전부 색출하여 이에 대한 하자보수 대책 및 하자보수를 위한소요 공사비 등을 산출한 하자조사서를 작성, 제출한다. 이 경우 그 기간은 약 3개월 전·후가 소요됩니다.

[4] 합의 또는 소송제기의 결정

 하자조사업체로부터 하자조사서를 제출받아 이를 하자보수보증보험증권을 발행한 기관, 사업주체 또는 시공회사에 제시하고 하자보수보증금 등을 청구하거나 소송을 제기할 움직임이 보이면 사업주체와 시공자의 태도는 사뭇 달라집니다. 지금까지는 아무리 하자라고 주장해도 하자가 아니라고 억지를 부리고, 하자보수는 차일피일 미루면서 지연

작전만을 쓰던 사업주체나 시공사는 더 이상 억지를 부리지 못하고 합의안을 제시하게 됩니다.

이 경우 사업주체나 시공회사는 입주자대표와 관리책임자를 설득하기위해 온갖 방법을 동원합니다. 처음에는 합의를 하지 아니하고 소송을 제기할 경우에는 일체의 하자보수를 중단하므로써 입주민의 불만이 높아지고 아파트 값이 떨어질 것이며 민사소송은 대법원까지 갈 경우 최소한 3년은 걸린다고 하면서 협박을 가하고, 다음에는 잘 부탁한다 사정하며, 최후 수단으로는 입주자대표와 관리책임자를 모함하는 등 수단과 방법을 가리지 아니하고 하자보수보증금 등의 청구소송제기를 저지하고자 안간힘을 씁니다.

이 경우 입주자대표와 관리책임자는 입주민들의 동의를 구한 후 합의를 할 것인지 소송을 할 것인지 결정을 하여야 입주민들로부터 오해를 피할 수 있습니다. 소송을 제기한 뒤라도 변호사를 통하여 합의가 가능하므로 막 바로 합의하느냐 소송을 제기한 후 합의 하느냐는 신중을 기하여 결정하여야 합니다.

[5] 하자보수보증금등의 청구소송 제기

 하자조사서만 있으면 어느 변호사든지 확실히 승소할 수 있습니다. 그러나 전문지식이 부족한 경우 승소 금액이 적어 질 가능성이 있으므로 변호사 선임에 있어 신중을 기하여 결정해야 합니다.

소송과정에서 하자여부 및 하자보수비용(손해액) 결정을 위한 입증자료는 하자조사업체로부터 협조를 받아야 합니다. 법원은 하자여부 및 하자보수비용을 판단하기 위해 건축사 등 소정의 자격이 있는 감정인을 지정하여 제기한 하자에 대하여 진실인지 확인하도록 명령을 합니다. 감정인의 감정결과가 나오면 그 결과에 따라 법원은 재판을 원고가 진행하게 됩니다. 감정결과에 이의가 있는 사항에 대하여는 이의 신청을 통해 수정해야 합니다.

#별첨자료2

하자처리시 유의사항에 관한 고찰

1. 서 론

다음은 현직 관리소장의 입장에서 하자처리를 하는 과정에서 유의하여야 할 사항에 대해 고찰하고자 합니다.

2. 본 론

(1) 하자점검전 유의사항

① 설계도서 등의 확보

◈ 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제17조에 의한 정해진 설계도서 등 관련 서류를 확보해야 시설물과 대조하여 정확한 하자조사가 가능하다.

◈ 확보해야 할 도면의 종류 및 시기 등(시특법 시행규칙 별표 3)

㈀ 설계도서 등의 종류 : 준공도면, 준공내역서 및 시방서,

구조계산서, 기타 시공상 특기한 사항에 대한 보고서

㈁ 시공사로부터 도면을 넘겨받는 시기 : 사용검사후 3개월 이내

㈂ 도면의 보존기간 : 시설물 존속기간까지

② 하자보수보증서의 보증채권자의 명의 변경

◈ 시공사가 하자보수 의무를 이행하지 아니하는 경우를 대비하여 입주자대표회의 구성 즉시 하자보증서의 채권자 명의를 입주자대표회의로 변경해야 한다.

(2) 시공사를 통한 하자처리시 유의사항

① 하자보수에 대한 요구가 없으면 시공사 역시 하자보수 의지가 없게 된다. 따라서 모든 하자내역을 서면으로 시공사에 발송하여 적극적으로 하자보수를 요구해야 한다.

② 시공회사는 하자보수 의무이행 보다는 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다. 또한 입주민이 요구한 하자에 대해서도 입주민의 요구를 수용하기보다는 시공사에 편리한 방법으로 하자종결에 관한 합의를 유도하려 한다.

③ 입주민 및 관리사무소는 건축물 시공에 대한 전문가가 아니므로 시공사의 주장에 이끌려 다니기 쉽고 때로는 하자보수를 하지 않겠다는 시공사의 협박과 소송을 해도 소용없다는 시공사의 회유에 대처하기가 곤란하므로 전문가의 자문을 받거나 하자조사 용역을 의뢰하여 처리할 수도 있다.

④ 3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때는 합의사항에 대한 전과정을 입주민에게 아주 작은 부분이라도 오해의 여지가 없도록 투명하고 자세하게 공개하여야 하며 최종 합의안이 도출될 경우 입주자대표회의는 이 최종 합의안에 대하여 입주민 전체를 대상으로 동의서를 받아야 한다.

만약 이를 어길 경우 입주민 내부적으로 큰 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 반드시 이를 준수해야 한다.

⑤ 하자보수에 대한 합의 시 시공사로부터 합의금을 지급받을 수 있으나 합의서 작성 이전에 이 합의금의 처리방법을 명확히 정하여 전체 입주민으로부터 동의를 받지 아니할 경우 큰 분쟁에 휘말려 민사소송은 물론 형사고발까지 불러온 사례가 종종 발생하므로 주의하여야 한다.

⑥ 하자보수에 대하여 소극적 자세로 시공사와 합의에 임할 경우 시공사의 성의있는 자세를 이끌어 내기가 쉽지 않다.

따라서 하자소송까지도 불사한다는 각오로 임하여야 하며, 실제로 하자소송을 위한 입주민 동의과정을 보고 다급해진 시공사가 합의를 요청해와 입주민에게 유리한 합의를 이끌어낸 경우 성사된 경우가 적지 않다.

(3)하자보증회사를 통한 하자보수 처리시 유의사항

① 하자에 대한 제1보증채무자는 건설회사이므로 하자발생시 건설회사에 우선적으로 하자보수를 요구하여야 한다.

② 제2보증채무자는 하자보증회사(건설공제조합 또는 대한주택보증주식회사 등)이므로 건설회사가 부도 등으로 인하여 하자보수를 할 수 없거나 하자보수 의무를 이행하지 아니할 때는 하자보증회사에 하자보수를 요구해야 한다.

③ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때에는 보증기간 안에 하자가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하기 때문에 반드시 보증기간 안에 시공사에 하자보수를 청구한 문서를 이를 입증해야 한다.

④ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때 재하자의 경우 재하자임을 분명하게 하여야 하며, 이는 건설회사에서 이미 하자보수를 완료하였다는 항변에 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.

⑤ 하자보증회사는 미시공(관련법규 또는 설계도서 등에 정한 사항을 시공하지 아니하는 경우) 및 오시공(시공은 하였으나 설계도서 등에 정한 바대로 하지 아니하고 자재 또는 규격 등을 달리하여 시공하는 경우), 하자보증기간 이후 발생한 하자에 대하여는 책임을 지지 아니한다.

⑥ 5년차 및 10년차 하자(기둥, 내력벽, 보, 슬라브 등의 주요구조부의 하자)는 건물이 붕괴되거나 붕괴될 우려가 있다고 판정한 경우에만 하자보증회사가 보증금을 지급한다.

※ 단, 소송을 제기하는 경우 붕괴우려가 없어도 하자로 인정받을 수 있다.

⑦ 하자보증회사에서는 현금을 예치하고 있는 것이 아니고 단지 하자보증서를 교부하여 하자에 대한 신용보증만을 하고 있는 것이기에 발생한 하자를 건설회사에서 보수하지 아니하였다는 사실만으로 하자보증회사에서 보증금을 지급하는 것은 아니다.

⑧ 하자보증회사는 시공사가 하자보수를 할 수 없는 상태 (부도 및 화의 등등의 사유)이거나 하자보수 의지가 없다는 전제가 충족되어야 하자보증회사 기준(약관)과 자체실사 등을 통하여 하자보증사에서 하자라고 판단한 사항에 대하여만 하자보증금을 지급하거나 하자보수공사를 시행한다.

(4) 소송을 통한 하자처리시 유의사항

① 건설회사 또는 보증회사와 하자보수에 대한 합의가 이루어지지 아니할 경우 소송을 통하여 입주자의 의사를 관철할 수 있으며 소송에는 건설회사를 상대로 하는“손해배상청구소송”과 하자보증사를 상대로 하는 “하자보증금 청구소송”이 있다.

② 위의 소송 중 어느 하나를 선택하여 소장을 접수할 수도 있으나 시공사와 하자보증사 양쪽을 대상으로 소송을 제기할 수도 있다.

③ 소송에는 인지대 및 송달료, 감정비(하자소송의 청구금액을 판단하기 위하여 법원에서 지정한 감정인이 조사하는 비용), 검증비(재판부의 현장검증비용), 변호사 선임비용(300만원 정도만 재판비용으로 인정)이 소요되나 이는 승소비율에 따라 부담하는 비용이므로 종국에는 입주민의 비용부담이 그리 크지 않게 된다.

④ 하자소송은 변호사 및 하자조사 전문업체의 조력을 받을 경우 승소하는데 별 문제는 없으나(청구금액 보다 판결금액이 적어질 수 있다.) 건축 및 하자에 대한 전문지식이 없는 소송제기 또는 실제 하자보다 많은 과잉청구시에는 승소하더라도 그 승소금액이 기대치보다 상당히 적어질 가능성이 높게 된다.

⑤ 소송을 통하여 하자보수 문제를 해결하고자 할 경우 사전에 입주민에게 충분히 그 사실을 알려주고 입주민의 동의하에 진행하여야 한다.

3. 결 론

이상과 같이 하자처리에 관하여 실무적인 차원에서 느낀 바와 기타자료등을 참조하여 관리소장으로서 유의하여야 할 사항에 대하여 고찰하였습니다.

좀더 실무적인 내용에 가깝게 다가가기 위해 표현에 다소 무리가 있음을 이해해 주시고 위 내용중 하자점검전에 설계도서등을 확보하고 하자보수보증서의 명의변경을 반드시 하셔야 합니다.

그리고 시공사를 상대로 한 하자처리 유의사항중 ④번 3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때는 투명하고 자세하게 공개하여야 하며 최종 합의안이 도출될 경우 입주자대표회의는 이 최종 합의안에 대하여 입주민 전체를 대상으로 동의서를 받아야 한다. 만약 이를 어길 경우 입주민 내부적으로 큰 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 반드시 이를 준수하여야 할 것입니다.

감사합니다.

윗 내용에 대해 의문점이나 기타하자사항에 대해서 논의 하고자 하시는 분은 연락주시기 바랍니다.

차후에는 저희 아파트에서 실시한 하자실태보고서의 주요내용과 그 진행과정을 주요하자사진과 함께 게제해 드릴려고 함으로 실무에 참조하시기 바랍니다.

성서2차서한타운 관리소장 김 동 하

#별첨자료3

아파트 하자보수 관련 소송절차 ①

하자보수 보증금·손해배상 병행 청구 가장 많아 

1. 하자보수와 관련된 소송유형

가. 하자보수 보증금 청구소송

사업주체의 하자보수 의무이행을 보증한 보증보험회사(대한주택보증, 건설공제조합, 서울보증보험 등)를 상대로 보증보험 증권상 채권자인 입주자대표회의가 하자보수 보증금을 청구하는 소송이다.

주택법령상 사업주체는 사용승인 신청시 하자보수 보증금을 현금 또는 이행보증증권으로 사용승인권자 앞으로 예치하고 사용승인권자는 입주자대표회의가 구성될 경우 현금 또는 이행보증증권의 예치명의를 입주자대표회의로 변경하도록 하고 있다.

사업주체가 하자보수 보증금을 현금으로 납부하는 경우는 거의 없고, 입주자대표회의를 피보험자로 하는 은행의 지급보증서, 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서, 대한주택보증 주식회사가 발행하는 보증서로 갈음하고 있다.

예전엔 3년차와 10년차의 두 가지 증권을 예치하였으나 근래엔 연차별로 5장(1, 2, 3, 5, 10년차)의 증권을 예치하고 있다.

이 소송의 경우 원고는 입주자대표회의(회장), 피고는 보증보험회사가 되고, 사업주체(시행, 시공사)는 통상 피고의 승소를 위해 보조참가를 하는 경우가 많다.

나. 하자보수에 갈음(병행)하는 손해배상 청구소송

사업주체의 하자보수 의무불이행을 원인으로 하자보수에 갈음하거나 하자보수에 병행하는 손해배상을 구하는 소송이다.

원고가 원칙적으로 소제기 당시의 구분소유자라는 데에는 다툼이 없으나 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권양도를 받지 않고 원고가 될 수 있는가는 현재까지도 다툼이 있고 판례도 통일되어 있지 않다.

다. 보증금 청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기

하나의 소송절차에서 입주자대표회의가 원고가 되어 보증보험회사에게는 보증금을, 사업주체에게는 손해배상을 청구하는 소송을 병합하여 제기할 수 있다.

실제로는 이 방법이 가장 많이 활용되고 있다.

2. 손해배상 청구소송의 원고와 관련된 논란

가. 주택법의 규정

제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(「건축법」 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 「민법」 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일(주택 단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보 책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. [개정 2005.5.26, 2005.7.13]

② 제1항의 규정에 의한 사업주체( 「건설산업기본법」 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수 보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2005.7.13]

③ 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2005.5.26]

 아파트 하자보수 관련 소송절차 ②

대표회의의 손해배상 청구 규정 불명확 

나. 입주자대표회의의 손해배상 청구 가능여부

주택법은 입주자대표회의가 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있고, 사업주체가 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우 하자보수 보증금을 수령하여 직접 하자보수를 할 수 있다는 점만을 규정할 뿐 입주자대표회의가 사업주체에게 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 병행하는 손해배상 청구를 할 수 있는지에 대해서는 명백히 규정하지 않아 이론상 다툼이 있다.

다. 하급심의 태도

① 입주자대표회의가 사업주체에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 견해, ② 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상 청구권을 양도받아야만 가능하다는 견해, ③ 공용부분에 대해서는 입주자대표회의가 손해배상 청구권을 행사할 수 있다는 견해 등이 있다.

하급심 판례는 입주자대표회의가 사업주체에게 단독으로 손해배상을 할 수 있다는 견해와 단독으로 할 수 없다는 전제에서 구분소유자의 채권양도를 받은 경우에만 양수금 청구를 인정한 견해가 팽팽하게 대립하고 있었다. 근래의 하급심 주류적 판례들은 긍정설의 입장에서 입주자대표회의의 청구를 받아들이고 있는데 이에 대한 상급심의 판례가 확립되지 않아 아직은 유동적 상황이다. 따라서 입주자대표회의가 청구하는 경우라도 구분소유자들의 채권양도를 받는 것이 안전하다.

라. 차이점

입주자대표회의가 사업주체에게 손해배상 청구를 할 수 있다고 인정되면 하자보수 보증금 청구소송 뿐 아니라 손해배상 청구소송까지도 입주자대표회의 단독 명의로 제기할 수 있고 구분소유자들로부터 채권양도를 받을 필요가 없다.

이 경우 하자보수 보증대상인 주택법상의 하자, 즉 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등 기능상, 미관상, 안전상 하자뿐 아니라 설계도면과 달리 시공한 미시공, 변경시공상 하자, 건축법규나 사회상규에 어긋난 설계상 하자에 대해서도 입주자대표회의가 단독으로 사업주체에게 손해배상을 구할 수 있다.

3. 하자의 내용

가. 주택법상 하자(발현된 하자)

주택법령이 규정한 하자, 즉 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등 기능상, 미관상, 안전상 하자를 주택법상의 하자 또는 발현된 하자라고 한다.

주택법상의 하자가 사업주체 또는 하자보수 보증회사가 책임져야 하는 하자라는 데는 이론이 없고, 사업주체나 하자보수 보증회사는 주로 내구연한이 지난 후 발생한 하자라거나, 하자보수공사완료 후 보수책임기간이 경과하여 발생한 하자, 사용자의 과실로 발생한 하자, 기능·미관·안정상 문제가 없는 하자라고 다툰다.

나. 사용검사전 하자(미시공, 변경시공, 설계상 하자 등 내재적 하자)

설계도면, 분양 팸플릿, 모델하우스 등과 달리 시공되거나 미시공된 하자, 건축법규나 사회상규에 위배된 설계상의 하자 등을 내재적 하자 또는 사용검사 전 하자라고 한다. 사용검사 전 하자에 대해서는 미시공, 변경시공 등이 사용검사 전에 존재하였다 하더라도 사용검사 후 기능상, 미관상, 안전상 하자가 초래된 경우에만 하자보수 보증책임이 있다는 대법원 판례가 확립되어 있어 실제로는 보증회사의 책임을 면제하는 결과를 가져오고 있다.

사용검사 전 하자에 관한 사업주체의 책임과 관련하여 개정 주택법 적용 이전에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용, 주택법상 하자인지, 사용검사전 하자인지를 불문하고 10년의 담보책임기간을 적용하여 사업주체의 손해배상 책임을 인정하는데 의문이 없었다.

※ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다. [개정 2003.07. 18.] [시행일 2004.01.19.]

② 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다.

 아파트 하자보수 관련 소송절차 ③

 개정 주택법, 집건법 적용 배제해 ‘논란’ 

다. 사용검사 전 하자의 인정여부

개정 주택법이 사업주체의 하자담보 책임에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 배제하도록 규정하고 있어 사업주체가 사용검사 전 하자로 인한 손해배상 책임을 지는지가 현재 논란이 되고 있다.

일부 하급심 판례에서는 개정 주택법 규정이 사용검사 전 하자에 대한 사업주체의 책임을 배제하는 취지라는 이유로 사업주체의 사용검사 전 하자에 대한 손해배상 책임을 부인한 사례가 있다.

그러나 최근의 주류적 하급심 판례들은 위헌법률심판이 제청된 개정 주택법을 헌법합치적으로 해석해야 한다는 전제에서 “주택법 제46조 제1항의 ‘공동주택의 사용승인일부터’라는 규정은 사업주체 하자보수 책임기간의 기산점을 의미하는 것이 아니라 하자보수 책임기간 만료일을 기산하는 기준점에 불과하다.”고 해석하여 사업주체의 사용검사 전 하자에 대한 책임을 인정하고 있다.

라. 5년차, 10년차 하자

주택법상 5년차, 10년차 하자는 지붕, 보, 슬래브, 내력벽 등 주요구조부의 하자를 말하며, 구주택법상 5년차, 10년차 하자는 무너질 우려가 없더라도 사업주체 및 보증사가 책임져야 한다는 대법원 판례가 확립되어 있었다.

개정 주택법에서는 ① 개정 취지에 맞추어 5, 10년차 하자는 무너지거나 무너질 우려가 있어야 한다는 견해, ② 종전 주택법의 해석과 동일하게 무너질 우려가 없더라도 보증사 및 사업주체가 책임져야 한다는 견해가 팽팽히 맞서고 있다.

고양지원, 성남지원, 의정부지법 등에서는 무너지거나 무너질 우려가 있어야 한다는 견해를 취하여 입주자대표회의의 청구를 전부 기각한 사례가 있었다.

반대로 청주와 대전에서는 종전 주택법과 동일하게 해석하여 입주자대표회의의 청구를 인정한 판례가 있어 혼란스러운 상황이다.

다만, 하급심에서도 지붕, 보, 슬래브, 내력벽 등 주요구조부가 무너질 우려가 없는 경우에는 단순 콘크리트공사 하자로 보아 3년차 하자에 포함시키고 있다.

따라서 3년차 하자에 관한 사업주체나 보증회사의 책임이 시효로 소멸하거나 합의 종결된 경우가 아니라면 큰 문제가 발생하지는 않는다.

마. 분양팸플릿, 모델하우스와 달리 시공된 하자

설계도면을 기준으로 한 미시공, 변경시공의 경우는 하자로 보는데 어려움이 없으나 분양팸플릿, 모델하우스와 달리 시공된 부분은 하자인정여부를 두고 다툼이 많다.

모델하우스와 달리 시공된 경우에는 하자로 인정받을 가능성이 크지만 모델하우스와 현 시공상태가 어떻게 다른지를 원고인 입주자대표회의가 입증하기 어렵다.

분양팸플릿이나 카탈로그의 경우엔 자료가 있는 경우는 많지만 마감재 등의 특정이 어려워 손해배상 청구금액을 확정하는데 난관이 있다.

4. 주택법상 하자담보 책임기간의 의미

가. 주택법이 규정한 1, 2, 3, 5, 10년 하자담보 책임기간의 의미가 무엇이냐를 두고 ① 주택법이 정한 기간 내에 하자가 발생해야 하고 권리도 행사해야 하는 제척기간이라는 견해, ② 주택법이 정한 기간 내에 하자가 발생하면 족하다는 견해가 대립하고 있다.

나. 구 주택법 하의 대법원 및 하급심 판례들은 주택법이 정한 기간 내에 하자가 발생하면 족하다는 발생기간설을 채택하고 있었고, 제척기간이라는 견해를 취한 판례는 찾아볼 수 없었다.

이는 개정 주택법 하에서도 마찬가지고, 제척기간설은 사업주체나 보증회사에서 주로 주장하는 견해에 불과하다.

아파트 하자보수 관련 소송절차 ④

주택법이 정한 기간 내 하자인지 입증해야 

다. 발생기간설을 채택하여 주택법이 정한 1, 2, 3, 5, 10년의 각 기간 내에 해당 하자가 발생했음을 인정하더라도 권리행사가 언제까지 가능하냐는 문제가 남는다.

① 사업주체에 대해서는 상법상 시효를 적용하여 각 기간 만료일부터 5년 내에 손해배상 청구를 하지 않으면 시효가 소멸하고,

② 보증회사에 대해서는 약관상의 보험금 청구권 시효규정을 적용해야 한다고 보는 것이 판례다(각 보증회사마다, 보증계약마다 시효가 다를 수 있으므로 항상 확인해야 하며, 보증약관에 규정이 없으면 상법상 보험금 청구권 시효인 2년을 적용해야 할 것이다).

라. 발생기간설을 채택할 경우 하자가 언제 발생했느냐, 즉 주택법이 정한 기간 내에 각 하자가 발생했느냐를 입증하는 문제가 발생한다.

원고인 입주자대표회의가 하자가 현재 존재한다는 점을 입증하면 피고인 사업주체나 보증회사는 주택법이 정한 기간이 경과하여 발생한 하자라는 점을 반박해야 한다는 소수 판례가 있다.

그러나 실제로는 하자발생기간을 원고인 입주자대표회의가 입증해야 한다는 방향으로 확립되어 있다.

하자발생 기간의 입증은 주로 입주자대표회의나 관리주체가 사업주체 또는 보증사에 보낸 하자보수요청공문 등으로 이루어지고 있다.

5. 하자보수 비용의 산정

가. 하자보수 비용의 산정은 발생한 하자를 보수하는데 실제 소요되는 비용을 표준품셈과 일위대가를 적용하여 산정하는 것이 원칙이며 아파트 하자소송의 필수절차인 하자감정절차에서 감정인이 산출하게 된다.

나. 그런데 민법 제667조에 따라 하자가 중요하지 않은데도 과다한 보수비용을 요구할 경우에는 손해배상만을 요구할 수 있다.

그 손해배상액은 교환가치 차액을 원칙으로 하되, 교환가치의 차액산정이 곤란할 경우는 공사비차액으로 산정하도록 하고 있다.

다. 하자가 중요하지 않으면서 과다한 보수비용을 요구하는 경우는 미시공과 변경시공 등에서 많이 발생하는데 이를 하자보수 비용인 철거 후 재시공비용으로 산출하는 것과 공사비차액으로 산출하는 것 사이에는 엄청난 차이가 발생하는 사례가 있다.

라. 하자보수 비용의 산정 기준시점은 통상 소제기시점을 기준으로 하는 것이 실무 예이며, 최근의 하급심 실무에서는 사용승인 후 경과시점을 주요한 기준으로 신의칙상 하자보수 비용의 10~30%를 감액하는 판결을 선고하고 있다.

마. 입주자대표회의나 입주자가 자신의 비용으로 하자를 보수했을 경우에는 하자가 존재한 것이 명백하고, 보수비용이 적정할 경우 감정인이 하자보수 비용에 산입하여 감정보고서를 작성하므로 소송 전 선보수할 경우에는 하자현황 및 보수비용에 관한 자료를 미리 남겨두는 것이 필요하다.

#별첨자료4

아파트 하자보수, 집단분쟁조정 1호 유력

지난 3월 말부터 시행된 소비자기본법에 따라 도입된 집단분쟁조정제도의 첫 대상은 아파트 하자보수와 관련된 분쟁이 될 것으로 보인다.

6일 공정거래위원회와 한국소비자원에 따르면 집단분쟁조정제도의 시행 이후 관련 요건이나 대상, 절차 등에 대한 문의나 상담신청이 꾸준히 늘고 있으며, 이중 대부분을 아파트 하자보수 분쟁건이 차지했다.

지난 3월말 이후 소비자원에 접수된 집단분쟁조정제도 관련 상담 8건중 7건이 아파트 하자보수 분쟁인 것으로 파악됐다.

또 소비자원 분쟁조정위원회에도 부산, 경북 등 각 지자체 소비자센터로부터 아파트 하자보수 건을 집단분쟁조정대상으로 신청하기 위한 문의가 잇따르고 있다.

장수태 소비자원 분쟁조정사무국장은 "아파트 분쟁 관련 문의가 많이 들어오고 있어 조만간 집단분쟁조정신청이 접수될 것으로 보인다"면서 "아파트 관련 분쟁이 첫 번째 집단분쟁조정 대상이 될 가능성이 높다"고 말했다.

소비자원은 최근 전국 16개 지자체에 집단분쟁조정제도를 설명하는 공문을 보내 신청을 독려하고 있으며, 공정위도 집단분쟁조정제도를 활성화함으로써 소비자 권익을 보호하겠다는 방침을 밝힌 상태다.

집단분쟁조정제도는 개정 소비자법에 따라 50명 이상의 소비자가 같은 제품이나 서비스로 피해를 봤을 때 지자체나 소비자원, 소비자단체 등이 같은 피해를 입은 소비자 50명 이상을 모아 소비자분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것을 말한다.

집단분쟁조정제도는 개별 분쟁조정과 달리 다수 소비자의 피해를 보상해줘야 하기 때문에 기업들의 입장에서는 이미지 실추와 함께 금전적으로도 큰 손실을 입을 수 있어 촉각을 곤두세우고 있다.

특히 아파트와 관련된 분쟁은 동일한 내용의 피해자를 모으기가 쉬울 뿐 아니라 대규모 단지의 경우 피해자가 수백, 수천 명에 달할 수도 있어 시행, 시공을 담당한 건설업계가 잔뜩 긴장하고 있다.

또 아파트 뿐 아니라 휴대폰이나 자동차, 여행, 건강식품 등 사용자가 많은 제품들은 집단분쟁조정의 대상이 될 가능성이 높은 상황이며, 내년부터는 소비자단체소송제도도 시행될 예정이어서 소비자 권익제고에 도움이 될 것으로 전망된다.

공정위 관계자는 "새로운 제도의 조기 정착과 활성화를 최대한 지원함으로써 소비자 권익 제고에 주력할 것"이라고 말했다.

#별첨자료5

아파트 동대표들을 대상으로 하자, 주택법령, 회계실무 등의 교육이 실시됐다.

(사)대전광역시 아파트 입주자대표회의 연합회(회장 이제현)는 지난달 27일 대전시청 세미나실에서 아파트 동대표와 입주민 등 150여명이 참석한 가운데 ‘대전시 아파트 동대표 운영교육’을 실시했다.

이날 교육에서 최문기 변호사는 ‘공동주택의 하자관리와 하자소송’이라는 교육을 통해 “시공사가 아파트 입주 후 3∼4년이 지난 시점에서 추후 하자로 인한 책임을 묻지 않는다는 조건 하에 그 때까지 발생한 하자를 보수해 주고 3년차까지의 보증서를 회수해 그 시점까지의 하자보증계약을 해지하는 경우가 많다.”고 지적했다.

최문기 변호사는 “시공사의 이러한 하자보수는 형식적이고 불성실한 경우가 많아 상당수 재하자가 발생함에도 불구하고 시공사는 이같은 합의를 이유로 아파트의 하자보수 요청에 불응하는 경우가 많다.”며 “이는 시공사의 성실한 보수공사가 전제이므로 불성실한 보수공사로 재하자가 발생한 경우에도 하자보수청구권을 포기한다는 의미는 아니기 때문에 시공사는 재하자에 대해 책임을 져야 한다는 것이 법원의 판결 경향”이라고 말했다.

이에 따라 최 변호사는 “입주자대표회의와 관리주체는 시공사가 성실하게 보수공사에 임하는지 지속적인 관심을 가져야 한다.”며 “하자보수종결 합의서에 입주민들의 추후 하자보수청구권을 포기한다는 문구의 기재를 요구하는 시공사의 주장을 받아들여서는 안되며, 합의서 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다.”고 설명했다.

특히 “입주자들로부터 개별적인 하자민원을 접수해 이를 근거로 시공사에 하자보수요청을 공문으로 발송하는 것이 중요하다.”며 “이 공문은 추후 하자소송에서 시공사의 불성실한 하자보수태도, 보수비용, 하자 발생시점을 입증하기 위한 중요한 증거로서 입주민들의 이익에 직결되는 자료가 된다.”고 강조했다.

또한 “아파트가 최초 분양계약서, 모델하우스 등과 다르게 시공됐음에도 불구하고 설계도면, 일반시방서, 상세시방서 등과 다르게 시공됐음을 입증할 자료가 없어 입주민들이 피해를 보고 있다.”며 “이러한 피해를 막기 위해 대표회의와 관리주체는 입주 초기 시방서 등을 시공사로부터 넘겨받아 보관해야 한다.”고 덧붙였다.

최 변호사는 “공동주택에서 발생한 하자는 입주민의 재산권에 중요한 영향을 미치므로 효율적·전문적인 대응이 필요하다.”며 “주택법 관련 조항이 현실과 괴리가 있어(하자는 5년차 및 10년차가 전체의 70∼80% 정도인데 법적으로는 3년차까지가 보증금의 70%로 규정돼 있는 점 등) 입주민들이 불이익을 받고 있으므로 대표회의는 관련기관에 입법청원과 의견제시 등의 적극적인 자세를 취해야 한다.”고 주장했다.

이밖에 이날 교육은 ▲주택법 해설(본지 황우필 발행인) ▲아파트 관리비 절감방안(KT 송치선 팀장) ▲아파트 에너지 절약 방법(에너지관리공단 성쌍근 부장) ▲아파트 유지관리에 있어 하자와 부실(영동대 김환식 교수) 등의 내용으로 진행됐다.

#별첨자료6

아파트 하자있어도 입주자대표회의는 보수청구권만 있다

대법원, 손해배상 청구권 인정한 원심파기 

아파트 입주자대표회의는 부실시공으로 아파트에 하자가 있을 경우 건축주 등 사업주체에 대해 하자보수청구권만 행사할 수 있을 뿐이고 하자를 이유로 손해배상을 청구할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사1부(주심 양승태 대법관)는 지방도시의 주공아파트 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2006다64863)에서 원고 승소판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속한다”며 “비록 주택법 제49조 등 관련법령이 구 주택건설촉진법 소정의 입주자 대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있다”고 밝혔다.

재판부는 이어 “입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 대표회의로서는 사업주체에 대해 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다”고 덧붙였다.

지난 97년 지방의 한 주공아파트에 입주한 주민들 대표로 구성된 원고는 아파트 외벽 등에 하자가 발견되자 주택공사에 보수를 요구, 시공업체를 통해 여러 차례 보수를 받았으나 완벽하게 보수가 이뤄지지 않자 “7억4,000여만원을 배상하라” 소송을 내 2심에서 4억1,200여만원의 승소판결을 받았다.